住宅ローンは固定金利派ですか？
それとも変動金利派ですか？
私は固定金利派です
ハウジングセンターに行った時、私が固定金利で考えていると言うと、営業さんがやけに変動金利を押してきました。
- 金利は下がる一方だからこれからも下がる
- 変動金利の方が支払額が少ないからおトク
営業さんはこんな風に話していました。
それぞれ一長一短があるのは確かですが、ベースとなる考え方が間違っていると思います。
固定金利とは、金利変動に対する保険オプションが付いた借入なのです。
固定金利は金利変動に対する保険付
変動金利に比べ、固定金利は高くなっています。
しかし、これは損得の話ではありません。
固定金利は通常の金利に加え、金利変動に対する保険料が含まれているのです。
当たり前の話ですが、変動金利は金利が上がると総支払額が増えます。
それも複利で増えるので1%増えるだけで数百万円変わります。
固定金利の場合、金利上昇しても総支払額は変わらず一定です。
万一の入院に備えて医療保険に入る人なのに、万一の金利上昇にはノーガード戦法をするのですか？
支払いシミュレーションを行って、保険を掛けるべきかどうかをきちんと把握してみましょう。
日本銀行はインフレを進ませている
現在、日本銀行は2%のインフレを目標としています。
現在はインフレ目標には届いていないため、金利は下げられる一方です。
ですが、インフレ目標を達成し、目標以上にインフレが進んだ場合は逆に引き締めにかかります。
この場合、日本銀行は金利を引き上げる事で、経済活動を制御し、インフレ進行を抑制させます。
つまり、現在のインフレ目標が達成させると徐々に金利が上がる可能性が高いです。
よほどの経済危機が起こらなければ、いずれ金利上昇があるのではないかと考えています。
固定金利・変動金利シミュレーション
ここからは具体的な金額と金利を設定してシミュレーションしてみましょう。
シミュレーションの条件は以下の通りとします。
- 借入金額：3300万円
- 固定金利：1.25%
- 変動金利：0.5%（借入時）
- ボーナス払い：無し
借入金額は地方都市を想定した3300万円します。
この記事でも土地1300万円、建物2000万円の3300万円を想定しています。
また、シミュレーションは下記のサイトを使用しています。
固定金利の場合
固定金利の場合、毎月の支払いと総支払額は以下のようになります。
- 毎月支払い：97,048円
- 総支払額：40,760,150円
変動金利①：35年間一定金利
変動金利で金利変動しない事を想定すると、毎月の支払いと総支払額は以下のようになります。
- 毎月支払い：85,663円
- 総支払額：35,978,304円
この場合は、固定金利より総支払額は約480万円下がります。
変動金利②：10年後に1%金利上昇
変動金利で10年後に金利が1%上昇するケースをシミュレーションします。
毎月の支払いと総支払額は以下のようになります。
- 毎月支払い（0.5%の時）：85,663円
- 毎月支払い（1.5%の時）：96,596円
- 総支払額：39,258,251円
この場合でもまだ変動金利のが安く、固定金利より総支払額は約150万円少なくなります。
変動金利③：10年後に2%金利上昇
変動金利で10年後に金利が2%上昇するケースをシミュレーションします。
毎月の支払いと総支払額は以下のようになります。
- 毎月支払い（0.5%の時）：85,663円
- 毎月支払い（2.5%の時）：108,353円
- 総支払額：42,785,617円
ここまで金利が上昇すると、固定金利より変動金利の方が総支払額が多くなります。
この場合、固定金利よりも総支払額が約200万円多くなります。
変動金利④：10年後に3%金利上昇
最後に、変動金利で10年後に金利が3%上昇するケースをシミュレーションします。
毎月の支払いと総支払額は以下のようになります。
- 毎月支払い（0.5%の時）：85,663円
- 毎月支払い（3.5%の時）：120,915円
- 総支払額：46,553,845円
この場合、固定金利よりも総支払額が約580万円多くなります。
また、毎月の支払いが12万円を超えるため、家計が成立するかどうかも検討が必要です。
シミュレーション結果を比較
ここまでのシミュレーションをまとめると、以下の表のようになります。
将来の金利が何%になるのか想定して、どちらにするのか検討しましょう。
| ケース | 毎月支払い（当初） | 毎月支払い（10年後） | 総支払額 |
|---|---|---|---|
| 固定金利 | 97,048円 | 97,048円 | 40,760,150円 |
| 変動金利① | 85,663円 | 85,663円 | 35,978,304円 |
| 変動金利② | 85,663円 | 96,596円 | 39,258,251円 |
| 変動金利③ | 85,663円 | 108,353円 | 42,785,617円 |
| 変動金利④ | 85,663円 | 120,915円 | 46,553,845円 |
まとめ
- 固定金利は金利変動に対する保険オプション付
- インフレ目標が達成させると徐々に金利が上がる可能性が高い
- 金利が2%上がると固定金利のが有利
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